在山东曲阜的尼山脚下，有一座神秘的古宅。这宅子原是富商林先生的府邸，不知为何常出现怪异现象，令人心生畏惧。林先生一家不敢久居，便举家搬迁，留下一个仆人看守。
然而没过多久，仆人就离奇死亡。林先生又换了几个仆人，结果都一样，无奈之下只好将宅子废弃。
尼山有个书生叫苏林，洒脱不羁，喜好出入烟花之地。每次酒足饭饱后，便离开妓院。有个朋友故意让一名妓女去勾引他，苏林笑着留下她，却整夜未与其发生任何越轨之事。
苏林曾在林先生家借住过一段时间，期间有个婢女夜里来引诱他，他坚决拒绝，如此好的品行因此深受林先生的器重。
苏林家境贫寒，妻子不幸去世。炎炎夏日，几间破旧的茅草屋热得让人难以忍受。他想向林先生借那座无人居住的宅子，林先生觉得这宅子不吉利，拒绝了他。苏林写了一篇《新无鬼论》给林先生，说道：“鬼能把我怎么样呢？”林先生见他态度坚决，便答应了。
苏林立刻前往古宅打扫堂屋。傍晚，他把书放在厅堂，转身去拿其他东西，回来时书却不见了。苏林心中疑惑，躺在床上静静等待。过了一会儿，听到脚步声，斜眼望去，只见两个姑娘从房中走出，将书放回桌上。
年长的姑娘大约二十岁，年轻的十六七岁，都长得极为美丽。她们在床边欲退又退，相视而笑。苏林一动不动地看着她们。年长的姑娘翘起脚踩苏林的肚子，年轻的掩口偷笑。苏林心中一阵荡漾，赶紧屏除杂念，始终不理她们。
年长的姑娘又靠近他，用左手捋他的胡子，右手轻轻打他耳光，发出轻轻的声响。年轻的笑得更厉害了。苏林猛然起身，骂道：“鬼东西，敢这样！”两个姑娘受惊逃走了。苏林担心夜里受到骚扰，想搬回家，但又觉得自己说话不算数不好，于是点起灯夜读。
黑暗中，鬼影晃动，苏林视而不见。快到午夜，才点着蜡烛睡觉。刚合上眼，就感觉有人用细细的东西穿他的鼻孔，奇痒无比，他打了个喷嚏，只听到黑暗中有隐隐约约的笑声。苏林不说话，和衣而睡等着。
一会儿，只见年轻的姑娘用纸条捻成细绳，蹑手蹑脚走来。苏林猛然起身怒斥，姑娘飘然逃去。苏林睡下后，姑娘又用纸绳穿他的耳朵。整夜被闹得无法安宁，直到雄鸡报晓才安静下来。苏林这才酣睡，白天平平无事。
太阳落山后，鬼影又出现了。苏林于是趁夜烧火做饭，打算通宵不睡。年长的姑娘渐渐屈着手臂倚在桌上，看苏林读书。看着看着，把苏林读的书合上。苏林大怒，伸手去抓她，她就飘然散去。过了一会儿，又来抚摸苏林。苏林用手按住书页继续读。年轻的姑娘悄悄走到苏林脑后，两手交叉捂住他的眼睛，一眨眼功夫又走开了，远远站在那儿笑。苏林指着她骂道：“小鬼头！被我抓住就别想活命！”姑娘却并不害怕。
苏林便和她们开玩笑说：“男女欢爱这种事我不懂，纠缠我也没用。”两个姑娘微笑着，转身去厨房，又是劈柴又是淘米，为苏林做饭。苏林看着她们夸奖道：“没想到你们还挺能干，比刚才胡闹好多了。”
不一会儿，粥煮好了，两人争着把餐具放在桌上。苏林说：“感谢两位姑娘为我干活，我怎么报答你们呢？”姑娘笑着说：“饭里有砒霜和毒酒。”苏林说：“我与你们无怨无仇，只是萍水相逢，怎么会害我。”苏林吃完，还要添，两个姑娘争着为他跑腿。苏逸很乐意，日子久了就习以为常。
后来苏林与她们熟识了。苏林询问两个姑娘的姓名。年长的姑娘说：“我叫晓萱，姓王，她是李家的小悠。”苏林又问她们从哪里来。小悠笑着说：“告诉你，你有什么企图，是不是对我们动心了。”苏林严肃地说：“面对这么美丽的姑娘，我怎能不动心？但是，冥府的阴气射中谁，谁就会死。如果你们不乐意和我一起住，就走；如果乐意，就安心住下。如果你们不爱我，我何必玷污两个美人；如果你们爱我，又何必让我这个书生去死呢？”
两个姑娘对视一眼，都很感动，知道苏林是真心喜欢她们，从此以后不在苏林面前胡闹。然而，她们常常把手伸进苏林的怀里，把他的裤子褪到地上，苏林也不以为怪。
一天，苏林抄书到一半出去了，回来时小悠伏在书桌上，手握笔杆在模仿苏林抄书。见了苏林，小悠丢下笔斜着眼笑。苏林走近一看，虽然字很糟糕不成样子，但一行一行很整齐。苏林称赞道：“你是个雅人！如果乐意学写字，我来教你。”于是把小悠抱在怀里，把着手腕教她一笔一划写。
晓萱从外面进来，脸色突然变了，好像很妒忌。小悠笑着说：“小时候曾跟着父亲学写字，好久不写了，就像是做梦。”晓萱不说话。苏林看出她的心思，假装不知道，抱着她把笔递给她，说：“我看看你会不会写字？”晓萱写了几个字，苏林站起来，说：“晓萱的字，笔力真好！”晓萱这才高兴。
苏林在两张纸上折出方格，让晓萱和小悠临摹；自己则在另一盏灯下读书，心里暗暗庆幸她俩都有事干了，不会再来打扰。临写完毕，两人恭恭敬敬站在桌前，听苏林评判。
晓萱从来没读过书，乱涂一气，认不出写的是什么字，评判结束，自知不如小悠，有点难为情；苏林却夸奖、鼓励她，这才扫除了她脸上的愁云。
两个姑娘从此拜苏林为师，苏林坐着，她们为他搔背；苏林躺着，她们为他按摩大腿，对苏林非常体贴，照顾得十分周到。
一个多月后，小悠的字居然写得端端正正，苏林夸奖了几句。晓萱大为惭愧，泪流满面；苏林百般安慰劝解，这才作罢。于是，苏林教晓萱读书。晓萱非常聪明，指点一遍，没再问第二遍的，还同苏林比赛读书。常常要读到第二天早晨。
小悠又把她弟弟小宇叫来，拜在苏林门下。小宇十五六岁，形貌秀美；以一钩金如意作为拜师的礼物。苏林叫他跟晓萱学同一部经书，于是满堂书声琅琅，苏林在这里办起了鬼学校。林先生听说后很高兴，按时给苏林送柴送米。
过了几个月晓萱与小宇都能做诗了，常常互相唱和。小悠曾背地里嘱咐苏林不要教晓萱，苏林答应了；晓萱也背地里嘱咐苏林不要教小悠，苏林也答应了。
一天，苏林要去参加科举考试了，两个姑娘含泪与他告别。小宇说：“这次应试，可以借口生病不去，不然，恐怕不吉利。”苏林认为以生病为借口是件耻辱的事，就去了。
在此之前，苏林喜欢写诗词讽刺时政，得罪了当地的权贵，权贵便时时想着害他。他们暗地里向主考官行贿，诬告苏林品行不端，于是苏林被关进了监狱。
苏林把旅费花完了，只好向狱中的犯人讨饭吃，他觉得自己肯定必死无疑。忽然，有一个人飘然而入，原来是晓萱。晓萱带了饭菜给苏林吃。两人相对悲泣。
晓萱说：“小宇担心你要倒霉，如今果然不错。小宇和我一起来的，他到巡抚那儿为你申冤去了。”晓萱说了几句就出去了，别人看不见她。过了一天，巡抚外出，小宇拦在路上喊冤叫屈，被抓了起来。
晓萱进狱给苏林报了信，回身又去探听消息，三天不回来。苏林又愁又饿，百无聊赖，在牢里度日如年。忽然小悠来了，悲痛欲绝，说：“晓萱回家，路经城隍庙，被庙里西廊内的黑脸判官强行抢去，逼她为妾。晓萱不肯，现在也被关起来了。我走了几百里地，路途奔波累坏了。赶到北城，被老荆棘刺了脚底心，疼痛彻骨，恐怕不能再来了。”于是抬起脚给苏林看，只见鲜血染红了鞋袜。小悠拿出三两银子给苏林，一跛一跛地走了。
巡抚开堂审问小宇，说他与苏林非亲非故，代他人无理控告，正要打板子，小宇扑在地上就消失了。巡抚很奇怪。再看他写的状子，情词悲伤感人。于是亲自提审苏林，问道：“小宇是你什么人？”苏林假装不知道。巡抚明白他是冤枉的，就放了他。
苏林回到家里，整晚一个人也没有。夜深了，小悠才来，伤心地说：“小宇在巡抚堂上，被管公堂的神押赴阴曹地府。阎王爷看他讲义气，就命他投生在富贵人家。晓萱被关了很长时间，我写了状子投诉城隍老爷，又被搁置一边，无法上达。这叫我怎么办呢？”
苏林气愤地说：“老黑鬼怎敢这样！明天我倒了他的座像，践踏成泥土，列举罪状责问城隍老爷，他手下的判官这般横暴，难道他喝醉了酒在做梦吗？”
两人悲愤相对，不觉四更将过。忽然晓萱飘然而至，两人又惊又喜，急忙询问。晓萱流着泪说：“这次我为郎君受尽苦了！那个判官天天用刀杖相逼。今晚忽然放我回家，说：‘我没有别的用心，原是出于爱你的缘故。既然你不愿意，我不会沾污你的清白。烦你告诉苏官人，不要责怪我。’”
苏林听她们俩人说得极为深情，爱怜之心犹甚，对她们说：“我真是太感激你们了。今生今世无以为报。”两位姑娘也很伤心，哭道：“昔日受你的开导，明白了一些道理，我们更是感激你。”
三人相濡以沫，誓不分离。
正巧有一个道士在路上遇到苏林，说他“身有鬼气”。苏林以为道士的话非同一般，就如实相告。道士说：“这两个鬼极好！不要辜负了她们！”于是就画了两道符交给苏林，说：“回去后把它交给两个鬼，就看她们的福气命运如何了。如果听见门外有人在哭女儿，就吞下符赶快出去，先到的人可以复活。”苏林拜谢了道士，收下符咒。回去后把道士的话向两位姑娘转述。
一个多月后，果然听见有人在哭女儿。两个姑娘争着奔出去。小悠忙中仓促，忘了吞符。只见一辆灵车经过，晓萱直冲而出，进棺材就不见了；小悠进不去，大哭而返。
苏林出来一看，原来是张家女儿出殡。众人眼睁睁看见一个姑娘进棺材里去了，正在惊疑，很快听到棺材里有声音，抬棺材的人放下棺材，打开察看。女儿已经活过来了。于是就把棺材暂时寄放在苏林的书斋外面，家人围守在四周。
忽然，姑娘睁开眼睛问起苏林。张家追问她。姑娘回答说：“我不是你的女儿。”就把实情告诉了张家。张家并不深信，要把女儿抬回家。女儿不同意，直奔苏林的书房，躺在床上不起来。张家于是认了女婿就走了。苏林走近一看，脸庞虽然不同，但光彩并不亚于晓萱，真是大喜过望。两人情意绵绵，互叙生平。
忽听呜呜咽咽有鬼在哭泣，原来是小悠在暗角落里伤心。苏林很可怜她，就拿着灯走过去，劝她不要太难过，但小悠衣襟袖子都湿了，悲痛不止，直到天快亮时才离去。天亮了，张家派婢女、老妈子送来嫁妆，居然已经把苏林当女婿看待了。
傍晚，苏林和晓萱走进卧房，小悠又哭。这样有六七天，夫妻俩都被小悠哭得心烦意乱，无法度新婚之夜。苏林忧心忡，束手无策。晓萱说：“那个道士一定是神仙。你再去求他，或许能博得他同情救我们。”
苏林说不错，于是就找到道士的住处，伏地磕头，以实情相告。道士一口咬定自己无能为力。苏林不住地哀求。道士笑着说：“你这个痴情公子真纠缠人！也算我同你有缘，尽力而为吧。”于是就跟随苏林来到家里，要了一间安静的房间，关门而坐，不许苏林问究竟。有十多天功夫，道士不吃不喝。偷偷去张望，只见他闭着眼睛像在睡觉。
一天，苏林早晨起床，见一个少女掀开帘子进来，眼睛炯炯有神，牙齿洁白如雪，光彩照人。她微笑着说：“走了一夜，累坏了！被你纠缠不休，叫我赶到百里之外，才找到一个好躯壳。本道人就载着它一起来了。等我见了那人，就交付给她。”
傍晚，小悠来了，少女急忙起身迎上去拥抱，两人一下子合成了一个人，直挺挺地倒在地上。道士从房间里出来，拱拱手，径自走了。苏林拜跪送他。等回到屋里，少女已经苏醒。把她扶上床，呼吸渐渐舒畅，四肢也可以活动了，只是握着脚呻吟，说脚趾和大腿酸疼，过了几天才能起床。
后来，苏林去应考，中了进士。有一个叫赵子明的人，与苏林是同年，那天有事找苏林，住了几天。小悠从邻居家回来，赵子明看见了，急忙过去跟着她，小悠侧身躲进了房间，心里暗暗气恼这人轻薄无礼。
赵子明告诉苏林说：“有一件事太吓人可以告诉你吗？”苏林问他是什么事，赵子明回答道：“三年前，我的妹妹死了，过了两夜，尸体忽然失踪，至今还搞不清是怎么回事。刚才看见尊夫人，怎么同我的妹妹这么相像呢？”
苏林笑着说：“我的妻子很难看，怎么能同令妹相比呢？不过既然我俩是同年，关系自然很密切，不妨让你一见。”
于是进屋，让小悠穿着当初的寿衣出来。赵子明大吃一惊，说：“真是我的妹妹啊！”于是哭了起来。苏林这才把事情始末告诉了他。赵子明高兴地说：“妹妹没有死，我要赶紧回家，告慰父母。”于是就走了。
过了几天，赵子明全家都来了。后来，赵家和张家一样，同苏林保持着姻亲关系。